Ｑ１　任意売却って何ですか？

任意売却って何ですか？

Ａ１　任意売却の大まかな流れは以下①～⑪のとおりです

①不動産（マイホーム）売却金より残債務（借入金）が上回っている状況で,住宅ローン返済の延滞が発生する

②延滞が続いた３～６ヶ月後には期限の利益（※１）を喪失することで，債権者（保証会社や債権回収委託を受けた債権回収会社）から住宅ローンの残金一括返済を求められる

③債務者（あなた）が，任意売却専門業者に任意売却の仲介を依頼する

④任意売却専門業者が不動産の売出価格を決定するために，現地調査を行う

⑤現地調査にもとづき，不動産価格査定書一式の書類を作成し，債権者から売出価格としての了解を得る

⑥抵当権等を設定している債権者（金融機関等），利害関係人などに，任意売却の依頼を受けた任意売却専門業者が予定される売却金の配分案について事前に承諾してもらう

⑦任意売却専門業者が，通常どおりに物件の販売募集広告をして買主を募集する

⑧買主が見つかる

⑨売却代金を住宅ローンに充当した残債務について，債務者，債権者と支払条件の最終確認をする

⑩売買代金の決済日には抵当権，差押登記の抹消と所有権移転登記を同時に行ない，住宅ローンの債務者である売主と第三者の買主の間で売買契約を成立させる

⑪任意売却後，無担保債権（※２）となった残債務について債権者が変更（債権譲渡）された場合などに，支払い条件の変更について任意売却専門業者が対応をサポートしていく

（※１）

　「住宅ローンの契約期間中は，銀行は借入金の全額一括返済請求をすることはありませんよ」，という契約上の特約のことです

　『民法第１３６条第１項　期限は，債務者の利益のために定めたものと推定する』

（※２）

　（自宅という不動産の）担保が付かなくなった借金のことです

　担保を付かないからといって返済を拒んでいると，給料に差し押さえを受ける可能性があります

　『民事執行法第１５１条　給料その他継続的給付に係る債権に対する差押の効力は，差押債権者の債権及び執行費用の額を限度として，差押えの後に受けるべき給付に及ぶ』

　上記を大まかに説明すると，

　「担保にとられている土地，建物の販売予定価格が，住宅ローン残高に満たなくても，担保権者から事前に承諾を得ることで買主には更の状態で不動産を売却する」

　という手続きが④～⑧，⑩の部分であり，不動産の売却処理部分になります

　ただし，⑨，⑪の残債務処理部分（延滞金部分の免除，残債務の圧縮など）のサポートが任意売却では非常に重要です

　残債務処理部分においては高いレベルでの専門知識（法律）が求められるため，一般的な不動産業者では対応が不十分となる可能性が高いです

　任意売却をお考えの際は，できるだけ十分な時間を確保して不動産業者と面談してください

　その際には，あなたの現状，不安点，疑問点をすべて打ち明けてください

　あなたの不安や悩みに真摯に向き合い，適切に回答，助言いただける不動産業者を，どうか妥協しないで探す努力をしてください

競売手続きとの比較（メリット，デメリット）を以下にまとめました

任意売却，競売のメリット・デメリット

	任意売却の一般的なメリット	競売の一般的なデメリット	当社の見解
売却価格	市場取引価格と同程度で売却できる可能性が高いので，その分，残債務を減らせます	裁判所が決定する売却基準価格は市場相場価格の概ね７割程度です　その付近の金額で落札されることが多いため，任意売却に比べて残債務が多く残ってしまうケースが多いです	売主には物件の清掃や整理整頓，買主希望者に対しての内覧への積極的な協力姿勢が求められます　また，任意売却後の残債務が依然として数千万残る場合などは，任意売却の実効メリットがそもそも希薄となるケースもあります　その場合，当初から個人民事再生法や破産法なども視野に入れながら，債務者にとっての最適な再建プランを検討していくべきケースもあります
再生資金の捻出	債権者との交渉により，売却代金から一部引っ越し費用として配当してもらえる可能性があります　※住宅金融支援機構の場合，３０万円を上限としています	売却代金はすべて債権者への支払いとなり，あなたの手元には資金が残りません　　強制退去の場合，落札者から引っ越し費用なども貰える余地はありません	任意売却における引っ越し費用の提供は，その分が残債務にまわるという考え方もとれます　よって引っ越し費用の配当が債務者にとっての「純粋な特典」という表現は注意が必要と考えます　　加えて，引っ越し費用の配当は，不動産の引き渡し完了後（引っ越し完了後）であるため，住宅ローンの延滞期間中に，引っ越し費用をストックしておく必要があります
残債務	売却後に残債務を無理なく返済できるように，金融機関との交渉術を任意売却業者からアドバイスをもらえます	任意売却と同様，残債務は残ります　概して競売になった債務者に債権者は印象が良くないため交渉は難航する場合が多いです	残債務の支払い条件の交渉（法律事務）は本人，または弁護士しかできません（弁護士法第７２条）　自ら債権者と交渉する場合に，無償でサポート（助言）できる十分な法律知識をもった任意売却業者を見つけることは，とても重要です
引越し時期	あなたの事情を考慮して引っ越し時期について買主および債権者と交渉します	競売に落札した人の決定（引き渡し命令，執行文付与）に，特段の事情が認められない限り，異議を申し立てる余地はありません	身内やリースバック（※３）を目的とした不動産買取業者が買主の場合は別ですが，通常の買主は売買契約後，速やかな引き渡しを求めることは当然です　　引き渡し日を過度に先延ばしすることを売買条件としてしまった場合，限られた任意売却期間中に買主が見つからず，競売で終わる可能性も高くなることは認識していただく必要があります　　任意売却は債務者のメリットのみではなく，債権者，買主相互のメリットをバランスよく調整することで成り立ちます
売主としてのストレス	ご近所の方に事情を知られることなく売却できます	新聞やインターネット（http://bit.sikkou.jp/) で競売物件として公表されます　裁判所の立ち入り調査などで近所に知られてしまいます	任意売却業者は，物件を不動産業者間情報ネットワークであるレインズに任意売却物件である旨を付記して登録します　これは債務者には資力がないため，瑕疵担保責任を負えないことを明記する必要があるためです　買主から依頼された不動産業者にも任意売却物件であることは認識してもらう必要があります　売買契約締結時点では，債権者同意が得られない場合について契約の白紙撤回される旨の条項を設定しますので買主にも任意売却物件であることは知られます　任意売却は「完全秘匿」で売却できるという表現は適当ではないと当社は考えます

※３　不動産買取業者が投資対象として，任意売却物件を買い取り，そのまま債務者に賃貸して住み続けることができるものです

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