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古い住宅を高く買い取ってもらえる絶対条件とは

築38年の古い家(現行耐震基準を満たしている)

昭和56年6月1日以降で建築確認を取っている

 それはズバリ,昭和56年6月1日以降で建築確認をとっている住宅である,ということです

 昭和56年6月1日以降に建築確認を取っている建物というのは,現行の耐震基準を満たしている建物と判断されます 

 現行の耐震基準を満たしているということは,言い換えるとと地震に強い建物であるということになります

現行耐震基準の住宅

 逆に昭和56年6月1日以前に建築確認を取っている建物は,旧耐震基準の建物と言います 言い換えると地震に弱い建物ということになります

旧耐震基準の住宅

 旧耐震基準の建物と,現行耐震基準の建物の耐震性能の違いを具体的に言うと,旧耐震基準の建物は 震度5強程度の揺れでも建物が倒壊しないような構造 で設計されている,新耐震基準の建物は 震度6強~7程度の揺れでも倒壊しないような構造 で設計されている,と言い表せます

 近頃は大規模な地震(震度6以上)も結構な頻度で発生していますし,旧耐震基準の建物だと震度6の地震で倒壊する可能性が高いと考えると,正直怖いですよね (;^ω^)

地震で倒壊する旧耐震基準の住宅

 ちなみに,当社は住宅の耐震性能マニアな会社ではありませんので (;^ω^) 

 ちなみに,当社が現行耐震基準の住宅買取りにこだわるのは,単純に「頑丈な住宅」を仕入れたいからではありません

 これもズバリ,現行耐震基準を満たした住宅は,中古住宅のリフォーム再販事業を行う上で買主が一番求めているあるものを提供することが制度上容易であるからです

中古住宅の購入検討者は,安さだけではない「保証」を求めている

 あるものとは保証のことです

 住宅引き渡しの一定期間の修理保証のことです

保証書

 例えば,価格1,000万円,売主が不動産業者の自社物件と,価格900万円,売主が個人の仲介中古住宅が同時期に販売されていた場合,買い手が付くのが早いのはどちらでしょうか?

 あくまで当社の経験則にはなりますが,買い手が早く付くのは1,000万円売主不動産業者の保証付きの物件です

価格を比較する(天秤)

 100万円程度の差があっても価格の高い不動産業者物件が選ばれやすいのは,住宅に対する保証の有無の差です

 通常買主は,一生に一回限りの大きな買い物をした後に,追加の修繕費用の持ち出しは絶対にイヤだと考えるものです

 100万円の表面上の差額に惹かれて保証なしの仲介物件を購入し,半年も経たない間に,屋根の雨漏りや給排水管の老化によって漏水,床下水浸しになったとしたら、、、、屋根の葺き替えに100万円,床下給水管配管入れ替えに100万円かかってしまったら、、、

  • 床下の給排水管の漏水

 購入2年後の総購入価格は不動産自社物件は1,000万円(仲介物件と同様の不具合が発生しても売主不動産業者が保証するので,買主の持ち出し費用はゼロ),仲介物件は1,100万円,総購入金額の差額は仲介物件が不動産自社物件を100万円逆転することになります 100万円お得に購入しようとして100万円余計に損をする,そんな可能性はあるということです

 このようなケースは,建物の築年数が古くなれば古くなるほど実際にあり得ます

売却するご自宅が現行耐震基準であるか否かで,買取り査定額は天国と地獄の差

 この一定期間の修理保証制度を,簡単に実現できるのが 現行耐震基準を満たしている住宅 になります

 現行耐震基準を満たした住宅は,建物に瑕疵(建物の表面上からは確認できない潜在的な欠陥のこと。例えば屋根からの雨漏りが進行中であったことが購入後に判明した場合や,基礎や柱に問題があって購入後に床が傾き始めたなど)があった場合に,当該修繕・復旧工事費用総額の7割を保険金受給によりカバーできる既存住宅売買瑕疵保険に,ほぼ書面審査だけ(一定項目は保険受託機関の機械検査と簡易目視検査により合格する必要あり)で加入できます

 これは,売主として2年間以上は買主に対して瑕疵を保証することを宅建業法という法律上義務付けられた不動産業者が中古住宅を買取り再販するうえで,販売戦略上においても相当なアドバンテージを得られるということを意味します

 対して旧耐震基準の住宅は,既存住宅売買瑕疵保険に加入することは非常に難しいです

 なぜかと言えば,旧耐震基準の住宅で前述の既存住宅売買瑕疵保険に加入しようとすれば前提として,耐震基準適合証明書というのを取得する必要がありますが,現行耐震基準を満たしていることが形式的に認められている昭和56年6月1日以降の建築確認を取得している住宅に比べると,耐震基準適合証明書の取得諸費用が高額になる確率が高く,耐震基準適合証明書を取得するのが既存住宅売買瑕疵保険に加入したいだけの目的であればコストパフォーマンス的には全く割に合いません

 耐震基準適合証明書というのは,建築士事務所に所属する(1級,2級問わず)建築士が建物の耐震診断検査を行い,最終的には耐震構造計算ソフトにおいて現行耐震基準要件である数値1.0をクリアできなければ交付されません

既存住宅売買瑕疵保険検査
耐震基準適合証明書の検査

 耐震構造計算ソフトの数値1.0をクリアすると簡単に言っても,旧耐震基準の住宅には相当高いハードルです なぜならば高額な耐震改修工事(相場としては100万円~300万円)が必須となる場合がほとんどで,具体的には耐震力が足りていない壁面があれば,筋交いによる補強や金物留め具による補強,間取り変更を伴う耐震壁の新設,基礎そのものの補強工事(相当大がかり)が必要になってくる場合もあります 

 一番の問題は, 相当期間を要し高額な費用がかかる耐震改修工事を実施する顧客自体が殆ど存在しないため,対応する建築士側でもビジネスとして成立できていない現状です 耐震構造計算ソフトの導入等のイニシャルコスト(初期設備投資)が一定期間で回収できるだけの需要がないわけですので、、、

 そのため,耐震基準適合証明書の対応体制を整えている建築士事務所を確保すること自体がほぼ不可能であり,このことは旧耐震基準の住宅は買主側の求める保証付き住宅に仕上げることが不可能であることを示します 

 残念ながら買主に提供するための住宅商品としては販売力そのものが劣るため,仕入れ段階での売主様からの買取り価格査定は自ずと厳しくならざるを得なくなるわけです

 買取りで仕入れる中古住宅について既存住宅売買瑕疵保険の加入可否は,中古住宅のリフォーム再販事業を専門に行っている当社にとって,非常に重大な生命線です

 

  • 天国(既存住宅売買瑕疵保険加入可)
  • 地獄(既存住宅売買瑕疵保険加入不可)

 最後に,住宅の売却を検討している方に特にアピールしたいことがあります

 現行耐震基準を満たしている住宅は,昭和56年6月1日以降で建築確認を取得していると何回も説明しましたが,実際のところ昭和56年6月1日以降で建築確認を取得している中古住宅って,築何年でしょうかね?

 なんと『築38年』ですよ

築38年の古い家(現行耐震基準を満たしている)

 一般的に築38年の住宅だと,そのままでは売れないと諦めて取り壊すしかないと考えている方がたくさんいるのではないでしょうか

 そんなこと,もったいない,もったいない

 ぜひ,古い家の買取り専門店,むくのき不動産へご相談くださいね

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