不動産トラブルQ&A（アパート編）

Q

アパート賃料を値上げしようとしたところ，賃借人（住人）から拒否されました。

どうしても賃料を上げる必要があるため，訴訟を提起（裁判）したいと考えていましたが，調停というものを経たあとでなければ訴訟はできないと聞きました。

調停とはどのような内容のもので，どのような手続きが必要なのでしょうか。

また法的効果はどのようなものなのでしょうか。

A

借地借家法では，賃料（家賃）の増減額を請求する事件は，まず調停を経てからでないと訴訟ができないと定められています。

これを調停前置主義といいます。

調停の申立ては，アパート（不動産）を所在地を管轄する簡易裁判所に行います。

申立て後，調停期日が定められますので出頭し，非公開のもとに手続きが進められます。

調停が成立して調停調書が作成されたときは，確定判決や裁判上の和解と同一の効力が認められ，強制執行が可能になります。

なお，調停が不成立に終わった場合に，あくまで賃料の増減額を求める場合は，訴訟を提起するほかありません。

『解説』

平成４年の借地借家法の施行によって，賃料増減額請求（借地借家法第１１条，同３２条）は，訴訟提起に先立ってまず民事調停を申し立てなければならないことと定められました（民事調停法第２４条の２）。

民事調停は，裁判官のほか民間人２人によって構成された調停委員会（民事調停法第５～８条）が，話し合いを斡旋します。こうして，当時者の話し合いを進めるなかで互譲（お互いに譲り合う気持ち）により合意形成を図っていきます。

他方，合意に至らなかった場合で，あくまでも賃料増額の方向で解決を望むのであれば，訴訟を提起するほかないところです。

この場合は，調停不成立の後２週間以内に提起するのであれば，調停申立てのときに訴訟提起があったものとみなされます（民事調停法第１９条）ので，訴訟申立ての際の費用を節約できることになります。　

【参照条文】

借地借家法

民事調停法

第１９条 　第１４条（第１５条において準用する場合を含む。）の規定により事件が終了し、又は前条第四項の規定により決定が効力を失った場合において、申立人がその旨の通知を受けた日から２週間以内に調停の目的となった請求について訴えを提起したときは、調停の申立ての時に、その訴えの提起があったものとみなす。

第24条の２　借地借家法（平成３年法律第９０号）第１１条の地代若しくは土地の借賃の額の増減の請求又は同法第３２条の建物の借賃の額の増減の請求に関する事件について訴えを提起しようとする者は、まず調停の申立てをしなければならない。