今回こそ，むつ市内の不動産（土地）価格査定方法の解説は最終回です（汗）

今回は，路線価が設定されていない地域の価格査定の方法を解説します。

その方法とは，評価倍率方式といいます。

評価倍率方式の価格査定の流れは，以下のとおりです。

1. 固定資産税評価額に示されている現況地目を確認し，評価倍率表に先ほど確認した地目ごとの倍率を評価額に掛けます。
2. 倍率を掛けたものが路線価相当額になります。
3. 査定地ごとに，補正（加算または減額）の要素がないか確認します。
4. 補正額に１．２５倍を掛けることで，公示価格相当額を算出します。
5. もし，査定地に水道管の配管がなされている場合は，新規配管工事費相当額（２０万円～３０万円程度）を公示価格相当額に加算します。
6. もし，査定地に接している前面道路の幅員が４メートルより広い場合は，２メートル広いごとに，公示価格相当額に５％を加算します。
7. ４～６を合計した金額が査定価格となります。

このように，価格査定作業においては，評価倍率方式と路線価方式とでは１の部分のみ手順が違います。

では，手順１を解説します。

まず「平成２６年度固定資産・都市計画税納税通知書」を用意します。

  これが，表紙です。毎年６月頃に，むつ市役所から送付されてきます。

納税通知書は複数枚で構成されています。『平成２６年度固定資産税・都市計画税　課税明細書』と記されているページを開いてください。

・現況地目は，物件区分土地の記載中，２行目に記されています。

このサンプルでは「宅地（住宅用地）」と記載されている部分です。

・写真で青色で囲っている部分が，価格査定作業で使用する固定資産税評価額です。

土地，建物ごとに３行にわたって金額が記載されていますが，使用する金額は一番上（３行のうち１行目の金額）になりますので注意してください。

固定資産税評価額を確認できたら，倍率表から該当する地目を見つけます。

この地目とは，先ほどの『平成２６年度固定資産税・都市計画税　課税明細書』に記されている現況地目のことです。

ちなみに前回は，当社事務所敷地（むつ市苫生町一丁目１００番１）をサンプルとして，路線価が設定されている地域の価格査定方法を解説しました。

実は当社事務所が所在している苫生町一丁目という地域は，ある一線を境にして路線価方式で価格査定するエリア，評価倍率方式で価格査定するエリアが併存しています。

これを，路線価図で確認すると，こんな感じです。

当社事務所から，南側にもう１ブロックすすんだ敷地は，価格査定方式が切り替わに路線価方式ではなく，今回の評価倍率方式で行うんだということです。価格査定方式がどちらになるかの確認は，都市計画区域を確認するのが簡単です。

色塗り（用途地域）されていない地域は，評価倍率方式で価格査定するというシステムであることが，都市計画図と路線価図を比較するとわかります。

では，その地域（苫生町一丁目の用途地域外＝無指定地域）の倍率はどうなっているかというと・・・・

たとえば，『平成２６年度固定資産税・都市計画税　課税明細書』で，現況地目が宅地となっており，固定資産税評価額が１００万円となっている土地があれば

 １，０００，０００円×１．２倍＝１，２００，０００円

で，１２０万円が路線価相当額になるということです。

現況地目が田（純農地）となっており，固定資産税評価額が２０万円となっている土地があれば

２００，０００円×４．５倍＝９００，０００円

で，９０万円が路線価相当額になります。

このあとの査定作業は，前回の路線価方式と同様です。

ということで，土地の価格査定の解説は今回で終了します。

そのうち，建物（中古住宅）の価格査定方法も解説もしてみたいと思いますが，まずは土地の解説が無事（？）終了しましたので・・・・

「人間は楽しみがないと生きていけない弱い生き物なんだよ，かあちゃん」