トモ子さんの不動産教室 第四話 都市計画区域ってなに？
都市計画区域（としけいかくくいき）とは
トモ子さん
「だいぶ不動産の用語にも慣れてきたかんじがします♪
先生，今日のおかず，もとい，お題はなんですか？」
「わたしは，しゃけフライが食べたいですね
スタミナ源たれを，ドバ～っとかけて ♪ 」
無垢のき不動産
「・・・・・ゴホン，あ～今日は都市計画区域についてお話します 😥
前回までで，建ぺい率や容積率，用途地域と解説してきました。
では，トモ子さん。確認テストをしますね。そもそも，このような規制（きまりごと，ルール）があるのは，どうしてだったでしょうか？」
トモ子
「う～ん，お互いが暮らしやすい街を実現するためのルールってかんじじゃない，な～んちゃって」
無垢のき不動産
「正解です！！ところでトモ子さん，先ほど街といってましたよね。
では，むつ市でそのような街として整備していくべき範囲って，だれが，どうやって決めると思います？」
トモ子さん
「だれがって，う～ん，うちのダンナじゃないことだけは確かよ（キッパリ）」
無垢のき不動産
「・・・確かにそうです。
ちなみに正解は，知事（場合によっては国土交通大臣）が都市計画区域として定めるということになります。」
無垢のき不動産
「・・・・・トシケイカクカク，ちょっと，のみこめないです」
無垢のき不動産
「ひとつ，ひとつ順番に説明していきますね。
まず，街づくりの全体像を計画することを都市計画とよびます。
その都市計画を対象とするべき地域を都市計画区域といい都道府県知事が指定します。
なお，都市計画区域は複数の県にまたがって指定することも可能で，その場合は，国土交通大臣が指定することになります」
トモ子さん
「知事さんって，そういうことも決めてるの。なかなかすごいのね～」
無垢のき不動産
「都市計画区域を理解するには実際の地図で見たほうが，わかりやすいですよね。
むつ市の都市計画区域は，むつ都市計画図（むつ地区版と大畑地区版があります）で確認することができますよ 。
むつ都市計画図は，こんなかんじになっています。」
トモ子さん
「ふーん。知事さんって，色塗りも上手なのね～」
無垢のき不動産
「ま〜知事が色えんぴつで，一生懸命に塗っているわけではないと思いますけどね（汗）
ところでトモ子さん，先ほどの３枚の写真で，何か見覚えのある文字をみつけませんでしたか？」
トモ子さん
「何かって・・・・あ！，３枚目の写真の表の中に，用途地域めっけって・・・・ああ！！容積率もある，建ぺい率も～」
無垢のき不動産
「今まで覚えてきた不動産用語のことが点から線へとつながってきたのではないでしょうか 😛
整理してみますと，まず，都市（街）づくりの範囲が都市計画のなかで，都市計画区域として指定されます。市街化区域として指定されている場所は，用途地域が必ず指定されます。
※むつ市では市街化区域を定めていません。
そもそも市街化区域とは，街つくりを積極的に進めていく場所(建物をたくさん建てていく場所)として計画されます。
そのため，あらかじ用途地域を指定しておかないと，住宅のとなりに工場が建つような利用上の不具合を避けることができなくなるからです。
また，用途地域を指定することで，指定された地域が用途に見合った街として発展しやすくなるというメリットがあります」
「例えば，用途地域の種類として「商業地域」というものがありますが，他の用途地域では建てることができない大型商店などを建てることが可能です。
言い換えると商業地域は，大型商店の建設を想定して，あらかじめ建ぺい率，容積率の数値を確保しているということです。
また，建ぺい率が高く設定されているため，敷地面積いっぱいに店舗として活用しやすいというメリットもありますし，防火・準防火仕様の建物であれば建ぺい率が，さらに１０％加算される措置もあるんです。
これらは店舗を構えたい人たちに魅力的な地域として映ります。
その結果，自然に商店街として街が形成されることになります。」
最後に建ぺい率，容積率の登場ですね。
この２つの建築規制によって，建てられる建物の大きさと密集度が，おおよそ決まってきます。
閑静な住宅街にあこがれるのであれば，建ぺい率が低く指定される第一種（第二種）低層住宅地域がおススメということになってきます」
用途地域によって，最適な建物の種類が決まってきます。
トモ子さん
「いままで，勉強してきた数々の点（知識）が，ふりかえってみると一本の線となっていることに気づく（Byスティーブ・ジョブス）ってかんじです～。都市計画区域，用途地域，容積率，建ぺい率これらがうまく組み合わせられて，私たちの住みよい街ができてるってことですね♫」
無垢のき不動産
「電話，メール，インターネット＝アイフォンってかんじでもあります ♩
では，今回はここまでで」
