地主さんの土地(借地)の上にある建物の売買方法

先日,大畑町の借地権(賃借権)付き中古住宅の売買仲介を無事に完了しました

借地上にある建物は,解体して更地で地主に返還するしかないのでは,と思いこんでいる方も多いと思います

でも,①建物の売買②借地権譲渡の地主からの承諾③建物の引渡し後に,新しい借地契約の締結という段取りを踏むことで,安心して建物のみの売買取引が可能になります

当社も借地権付きの建物の売買仲介は初めての経験であり,契約書類上の注意点や地主さんとのやり取りを含めて備忘録的にまとめておこうと思います

むつ市大畑町本町 借地権付き中古住宅

 

まず借地権とは,どういうものでしょうか

これは,建物の所有を目的とする「地上権」と「賃借権」のことを指しています。

「地上権」と「賃借権」の違いについては,

①「地上権」は,その土地を使用する権利(物権)であり,地主さんの承諾を得ることなく第三者に譲渡・転貸することが可能です

②「賃借権」は,地主さんと建物所有者との間で取り交わす,その土地を使用する契約(債権)であり,第三者に譲渡・転貸するためには地主さんの承諾が必要です

③「地上権」は設定されると,土地の所有者に登記義務が生じますが,「賃借権」は土地の所有者に登記義務は生じませんし,登記されていないのが大半です

以上のとおり,地上権を設定する場合には,借地権者(建物の所有者)は非常に強い立場であり,賃借権を設定する場合には,地上権と比較して弱い立場であるとも言えます

賃借権は譲渡するときに,地主さんの顔色を伺いながら段取りを進めるというイメージでしょうか(汗)

今回,建物の敷地(借地)には,地上権の登記はされていませんでしたので,賃借権付きの建物の売買取引ということになります

 

賃借権付き中古住宅は,色々と不安があって取引しずらい?

 

そんなことはありません

建物の買主からすれば,建物に借地権(賃借権)が有効に成立していることを確認できて,地主さんが借地権(賃借権)の譲渡について承諾することを確認できれば,通常の中古住宅(土地付き)の売買と変わるところはありません

難点があるとすれば,借地は地代というランニングコストが継続的に発生していきますので,建物のみの資産価値で購入判断がしずらいという点ではないでしょうか

借地権付き中古住宅

毎年発生してくる地代(ランニングコスト)に躊躇して,購入に踏み切れないパターンはあるかもしれませんね(汗)

 

建物に借地権(賃借権)が有効に成立していることを確認する方法

 

ひとつ目の確認方法,これは,わかり易いですが土地の登記記録乙区に賃借権の登記がされている場合です

もうひとつの確認方法,それは,借地上に「登記された建物(売主の自己名義)」を所有していることです(借地借家法第10条第1項)

登記済証 登記識別情報通知書

今回は,建物が登記されていることを確認することで賃借権が有効に成立していることを確認しました

ただし,賃借権の具体的内容となる,賃料や支払い時期については直接,地主さんに確認する必要がありました

賃借権を引き継ぐことになる建物の買主さんとしては,一番気になるポイントですからね(汗)

 

借地権の譲渡承諾書の取り交わし

 

借地権付きの建物の場合,「借地権譲渡について土地賃貸人の承諾を得ることを条件とする契約条項に基づく解除」を売買契約書の契約条項として設定します

要は,地主さんが借地権(賃借権)の譲渡を承諾してくれない場合には,建物の売買契約自体が無条件で白紙撤回になりますよ,というものです

そのため,建物の売主,買主の売買契約書を取り交わす前に,地主さんに借地権の譲渡承諾書(譲渡後の借地契約書案を別紙として添付して)をいただきました

譲渡承諾書に印鑑

 

建物の売買代金決済時の,地代精算処理

地代は宅地の場合,使用期間分を毎月末に後払いが原則になっています(民法第614条)

今回,地主さんに地代支払い時期を確認したところ,一年分を年末に一括払いでお願いしているとこことでした

年の途中で,借地使用者が変更(建物売主から建物買主)になりますので,売買代金決済月までの建物売主の地代を地主さんに精算しました

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地代の精算処理も,仲介手続きの大切な最終作業です

 

新しい借地契約書の取り交わし

借地権の譲渡承諾書に,別紙として添付していた借地契約書(案)を正本として2通仕上げたものを地主さんに持参し,各々に賃貸人として押印いただきます

借地契約を取り交わして,全ての契約手続きが,無事完了となりました

 

もし借地にある建物の処理にお困りでしたら,当社までお気軽にご相談ください

2016-08-10 14.13.15