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不動産価格査定の心得

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不動産価格査定の仕組み

「不動産価格査定は,車の見積り作業のようなもの!」

 

新車を買うときって,色々なメーカーの競合車の見積りをとったりしますよね

見積書の内容を吟味して,諸費用(車庫証明書費用など)カットの交渉をしたりする人も多いと思います

車にはメーカーが設定した車両本体価格(定価)がありますから,その金額をベースにしながら,いかに値引き幅を拡大しようかと駆け引きしたり・・・・・ (^^♪

 

 

それが,案外楽しかったりしませんか? (*’ω’*)

 

かたや,不動産の売買です。

 

①土地を処分したいんだけど,売り出し価格がどの程度が妥当か全然わからない、、、

②今の住宅が適正な価格で売り出し(手放して)できるなら,もっと便利な地域に建て替えたいんだけど、、、

③購入を検討している土地があるんだけど,売り出し価格が適正なのか今イチよくわからない、、、値引き(指値)交渉するとしたら,どの程度可能だろうか?

 

 

売り手も買い手も結構,不安だらけじゃありませんか?

では,なぜ不安になるんでしょう、、、、、

 

「車と違って,不動産は,統一された定価がないからです」

 

そのためでしょうか 

「〇〇地域は取引相場(不動産売出価格)が5万~6万が平均みたいな話だから,間をとって5万5千円で売り出してみようかな?」

とか,価格をザックリ決めちゃってませんか?

 

ちなみに不動産の売出価格を決定する際に,不動産業者が提示することになる「価格査定」は,色々な要素が複雑に絡んで計算されているんです

ちょっと例を挙げてみますね

 

・固定資産評価額

・相続税路線価

・公示価格

・青森県地価調査の近傍基準地価格の加減率補正

・相続税路線価個々の加減補正(奥行価格補正,側方路線影響加算率,二方路影響加算率,不整形地補正率,間口狭小補正率,奥行長大補正率,がけ地補正率)

・時点補正率

・建付減価補正

・新たな減価償却費取得相当の改修繕工事の有無による加算補正

・現価率

・私道負担の有無,建築基準法第42条第2項(既存道路)によるセットバックを要する土地に対しての評価額の減算補正,旗竿地の減価補正

・前面接道幅員による加算補正

・敷地内給水管引き込みの有無による土地評価額の加減補正

 

 

 

 

「これ,覚える必要は全然ありませんから ((+_+))」

 

ただ,これだけは言えます

 

不動産業者の行う価格査定に,「この辺は,坪5〜6万ですね〜」という漠然とした査定(説明)はあり得ないです

 

価格査定は結局のところ「単価の掛け算」です

 

根拠を持って導き出した単価に,地積や床面積を掛けたものは,その不動産の持つ「定価(取引の目安)」です

 

「この車の定価は,150万円から170万円くらいです。売値は155万円でどうですか」と言われるのと

「この車の定価は160万円です。売値は150万円でどうですか」と言われるのでは,買い手側の立場になった場合,どちらが具体的に購入を検討すると思いますか?

 

 

「宅建業者が価格の根拠※をキッチリ示すことは,使命です」  (;^ω^)

 

※宅地建物取引業法第34条の2第2項 「宅地建物取引業者は、前項第2号の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない」

 

当社は、これからも不動産価格査定の専門店として,365日コツコツと個々の不動産に見合った「定価」を提示することを使命として頑張ります

 

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